▶据不完全搜索统计，万科物业（万物云）自2003年至今，主动或被动清退的物业服务项目约160个左右。其他品牌物业服务公司也存在类似现象。

曾几何时，一线物业品牌服务是提升小区生活档次，增加楼盘销售卖点的重要手段。万科、保利、中海这些全国顶级地产商，物管服务是比其开发的楼盘硬件更有号召力、持久力的软性竞争优势。随着房地产景气周期的终结，昔日如雷贯耳的品牌物业也现出了收费高昂、服务难尽人意的原形。

01、武汉一小区93%业主投票同意解除万科物业服务

最近，武汉市万达御江小区业主委员会发布了《武汉市万达御江一期小区2025年第一次业主大会开票结果公告》。公告结果显示：1679人参与投票，1568人同意终止前期物业服务公司(武汉市万科物业服务有限公司阳逻分公司)，占比93.39%。

万达御江小区业主投票诉求结果还包括：

一、住宅物业服务费调整方案原标准：2.95元/㎡’调整为以下两种方案(业主可自由选择)：1.降至 1.67 元/㎡，物业承诺达到《武汉市住宅物业服务等级标准》中的三星级服务标准；2.降至1.89 元/㎡，维持现有服务品质不变。

二、门面物业费下调原标准：6.28 元/㎡调整为：3.56元/㎡或4.02 元/㎡(与住宅费率比例一致)。

三、别墅物业费下调原标准：4.8元/㎡调整为：2.72 元/㎡或3.08元/㎡。

四、公共收益税后利润分配调整原比例：业主30%、物业70%调整为：收益全部归全体业主所有。

五、地下车库及住户家中漏水问题，小区道路破损修复问题等。

万达御江小区业主对万科物业的各种诉求，一句话概括就是：收费高、服务差、侵占业主利益（公共收益税后利润）。

有意思的是，万科物业对业委会的各项公告，答复均是同意。可见以前万科物业的小区物管，只顾收费、服务欠佳，非不能也，乃不为也。

02、奇事：政府规定的物业费大幅调降，万科物业无法运行，被迫退场。

除了被小区投票清退外，还有因为政府指定物业收费标准大幅下降，导致万科物业无法运行而退场的奇事。

近期，鄂州市万科物业服务有限公司发布《关于万科华彩城物业服务退场的公告》，表示计划于10月31日退出小区的物业服务管理工作。理由是自8月1日起，该项目将按照当地政府规定的指导价调整服务收费，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，“大幅降价导致企业无法运行”。

虽然发了退场公告，但万科物业还在尝试保盘，目前正积极与当地的相关部门协商，希望能推动华彩城小区召开临时业主大会，拟定双方都能接受的收费标准。据悉，万科物业在鄂州管理的另一个小区——万科五彩城也采取了同样的措施，期望获得重新定价的机会。

政府规定的物业收费标准让万科物业无法运行的结果，只能说明万科物业华而不实，擅长表面功夫的本质。在过去物业费畸高的时代，万科还有大把本钱秀一秀贴心服务、精致物管的人设，一旦收费无法创造高利润，立马出现企业无法运行的结果。

根据通知规定，鄂州市普通住宅前期物业服务指导价，按一级至四级的等级确定标准，其中，电梯房的物业费最高不能超过1.4元/平方米/月。按照万科物业的说法，目前华彩城小区执行的是2021年的服务定价，即2.5元/平方米/月，而截至2025年，最低基本工资已经翻倍，小区能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步递增，若执行1.4元/平方米/月的收费标准，企业将面临无法运行的巨大挑战。

政府的物业收费标准是参考当地的服务水平和运行成本制订的等级收费。1.4元/平方米/月的最高等级收费都让万科物业无法运行，只能说明万物的管理粗放，成本虚高。被迫退出是市场的正常筛选，万科想与小区协商新的收费标准，让业主接受更高的物业费用，有点想入非非。

03、债务重压下的万科，住宅物业服务板块2024年营业收入却大幅同比增长8.9%

中国房地产繁花散尽后，很多昔日的神话光环在渐渐褪色。如果说需求锐减，房价下跌让万科的开发业务难以为继，是大势所趋。那么凭借原先打造的万科物管的品牌溢价，尽可能多地榨取服务利润，是万科度过地产冬天的有效办法。

根据万科年报，2024年营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，创近6年新低。‌‌

归母净利润亏损494.78亿元，同比扩大506.81%。每股收益亏损约3.79元/股，上年同期为盈利1.03元/股。截至2024年末，有息负债总额3612.8亿元，其中短期债务1582.8亿元，占比超四成，偿债压力显著。最早喊出“活下去”的万科，也陷入苟延残喘的境地，真是莫大的讽刺。在一片愁云惨淡中，物业板块是难得的亮点。住宅物业方面，2024年，万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%。万科经营服务业务2024年实现全口径收入近580亿，同比增长5.3%。物业服务的充沛现金流是危机下，万科最牢固的生存依靠。

鄂州市的最高物业收费标准都无法覆盖万科物业的运行成本，万科在当地堪称天价的物业收费，却又让业主对其服务质量不满意。不得不让人深思，高昂的收费都用到哪里去了？

04、业主自治正成为一种现象，自治物业给业主发钱的举动并非个案

品牌物管公司高收费低服务，小区的公共收益去向更是让业主垢病的焦点。业主的不满爆发后，小区物业自管成为全国正在流行的新现象。在收费不变情况下，很多小区依靠业委会的尽责管理和服务创收，打造了小区正常舒心的生活环境，多余的费用还能发钱业主。

广州市荔湾区的裕兴苑小区，两年前，就因为首次向业主发放20万元红利，引发了外界的热议。今年，小区停车场新增20个车位，带来12万元收入；快递柜、电梯广告分成有5万元；再加上通过优化服务节省的7万元清洁费，总共有24万元的收益，又全部分发给业主。据了解，此次物业管理费返还金额约24万元，面向小区236户业主发放，业主最多可获约2100元，最少的业主也可以收获600多元。

裕兴苑小区不大，物业管理费每月每平方米1.5元，由业主委员会收取，并承担物业职责。这个收费标准从2011年设置后，一直没有调整过。裕兴苑小区和大多数小区一样，原来由物业公司负责日常管理。由于物业公司单方面提出上涨管理费的要求，引发了业主们的质疑。矛盾之下，物业公司选择撤场，小区陷入了无人管理的境地。裕兴苑小区业委会用自治的方式守护这个家园。

小区物业由业委会自管，盈余费用发给业主的事情并非裕兴苑小区孤例，象长沙、成都等地都出现小区物业公司撤场后，靠业主自管，实现小区面貌欣欣向荣，每年向业主发钱的喜事。

05、业主自治的繁荣击穿了小区收费、公共收益方面的黑幕

全国各地不少小区，物业公司撤场后，靠小区业主的自管也能将物业服务做好，物管费低的同时，小区还有多余的创收收益返还业主。这从侧面反证，以前一些小区虚高的物业收费和并不匹配的管理服务，让所谓的高收费高质量品牌物管成为一种新的智商税。更何况小区去向不明的公共收益和物业公司叫苦连天的成本帐，让业主的不满达到高潮。当小区业主用行动掀桌子、下逐客令后，品牌物业公司的形象就碎了一地。

高质量的专业服务仍然是当代物业不可或缺的，但物业公司低成本运行和高收费创收的实质正在被广大群众识破。就象流行很久的钻石神话，一旦中国的人造钻石低价优质的真相广为人知，戴比尔斯“钻石恒久远，一顆永流传”的叙事就讲不下去了。

构建正常合理的物业服务和收费标准，是物业公司长久发展的基石。房地产泡沫破灭后，一切超出理性常识的价格体系终究有回归本原的一天。